부동산 투자 수익률은 세금이 결정한다!

‘부동산 투자’라고 하면 누구나 시세차익을 염두에 둔다. 하지만 요즘은 아직 실현되지 않은 시세차익보다 부동산 세금을 더 중요하게 따져야 하는 시대이다. 실제로 세법을 모르고 덜컥 아파트를 사거나 파는 계약을 한 탓에 수백만원, 수천만원, 심지어 수억원의 세금을 더 내게 된 사람도 보았다. 반면 부동산을 살 때부터 주도면밀하게 계획해서 절세를 하는 사람들도 있었다. 2013년 정부가 부동산 세금 완화정책을 발표하자, 발빠르게 아파트를 한 채 더 사서 양도소득세 한푼 내지 않고 큰 수익을 올린 이들도 있고, 2018년 4월 다주택자 중과가 시행될 때 절세전략으로 큰 세금을 아낀 이들도 많다. 한마디로 미리 절세방안을 찾아 양도소득세를 한푼도 안 내는 다주택자도 있고, 대책 없이 있다가 수억원에 이르는 세금을 내는 사람도 있다. 절세법을 알고 모르고의 차이다.

부동산 투자의 시작과 끝은 세금이다. 부동산 투자 수익률은 세금이 결정한다고 해도 과언이 아니다. 교통, 학군, 지역, 발전 가능성 등 여러 요소를 고려해 어디에 부동산을 살까 고민하는 만큼 세금 공부가 필요하다. 부동산 세금을 알아야 안 내도 되는 세금은 안 낼 수 있고, 줄일 수 있는 세금은 줄일 수 있다. 부동산 절세는 다주택자 및 고액 부동산 투자자뿐만 아니라 1주택자나 무주택자도 예외 없이 알아야 하는 필수 정보이다. 부동산 시세차익이 불확실한 미래라면 부동산 절세는 아는 만큼 실현가능한 확실한 수익이기 때문이다. 2017년 이후 8.2대책 및 9.13대책으로 주택 관련 세법이 대폭 바뀌어 세무전문가조차 양도소득세 상담을 꺼려할 정도로 복잡해진 지금이야말로 부동산 절세법이 더욱 필요하다.

한국 및 미국 세무사(EA). 2004년 제41회 세무사 시험에 합격했고, 서울시립대학교 세무전문대학원에서 석사 학위를 받았다.

세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 ㈜미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 13년 동안 ㈜미래에셋대우에서 VIP고객의 세무 컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 최상의 절세 솔루션을 제공하고 있다.

2017년 8.2대책 및 2018년 9.13대책으로 주택 관련 세법이 대폭 바뀌어 세무전문가조차 양도소득세 상담을 꺼려할 정도로 복잡해졌다. 그럼에도 시중에 나와 있는 세금 서적 중 주택에 대한 세금을 집중적으로 다룬 책은 거의 없는 형편이다.

저자는 동아일보에서 ‘맞춤재테크’, 서울신문에서 ‘이은하 세무사의 생활 속 세테크’를 연재하고 13년 동안 3,000명이 넘는 부동산 투자자와 심도 있는 상담을 진행했다. 이를 통해 고액 자산가들은 물론이고 일반인들이 가장 궁금해 하는 세금이 무엇인지, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드는 무엇인지 아주 잘 알게 되었다. 이 책 『이은하의 부동산 절세 오늘부터1일』은 그간의 상담경험을 녹여 부동산 세금의 절세법을 자세히 다루고 있으며, 독자들이 궁금해 하는 사항을 시원하게 해결해 준다.

양도소득세의 기본 개념부터 시작해 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자가 알아야 할 세금 등 주택 세금을 총망라했다. 또 최근 확대되고 있는 토지보상에 대한 세금과 자산가들의 관심이 커지고 있는 해외 부동산 투자에 대한 세금도 포괄적으로 다룬다. 독자들이 자신의 생애주기에 따라 겪을 수 있는 주택 관련 세금을 잘 알게 하는 데 중점을 두었다. 또 저자가 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고 절세 사례를 구체적으로 살펴줌으로써 누구나 부동산 세금을 쉽게 이해할 수 있게 했다.

머리말_부동산 투자자 3,000명, 실제 사례로 보는 절세의 기술

1장 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다

01 부동산 세금 한눈에 보기
부동산 세금의 삼총사
02 양도소득세는 왜 ‘부동산 세금의 꽃’이라고 할까?
재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다
양도소득세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다
양도소득세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유
03 양도소득세 과세대상은 무엇이 있을까?
분양권이나 권리금, 양도소득세를 내야 할까?
양도소득세는 열거주의 세금이다
부동산 양도소득세 과세대상을 알아보자
04 양도소득세를 구하는 4단계 과정
1단계 양도차익 구하기
2단계 장특공 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기
3단계 양도소득세 구하기
4단계 총 납부세액 구하기
05 취득가액 신고하는 4가지 방법
실제로 거래한 취득가액 증빙하는 법
매매계약서나 영수증이 없다면 매매사례가액 체크
감정가액을 쓰는 방법도 있다
가장 많이 쓰는 방법, 환산가액
06 환산가액으로 신고하는 게 유리할까?
환산가액, 어떻게 계산할까?
환산가액은 시골 땅, 단독주택 등 유리
일부러 환산가액으로 신고해도 될까?
07 필요경비로 양도소득세 줄이는 법
취득비용은 필요경비로 인정한다
자본적 지출액은 어떤 게 있을까?
양도비용은 필요경비로 인정한다
08 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
보유기간이 길수록 공제율이 커진다
잔금일을 정할 때 주의할 점
09 양도소득세의 과세표준과 세율 알아보기
양도소득세는 계단식 누진세이다
과세표준에서 누진공제액을 빼는 이유
10 분양권의 양도소득세
분양권 프리미엄, 보유기간에 따라 세율이 다르다
11 양도소득세가 중과되는 경우
실수요가 아닌 경우 중과한다
조정대상지역 내 다주택자 중과
비사업용 토지는 중과한다
조정대상지역의 분양권 & 미등기 부동산은 중과한다
단기보유도 중과한다
12 양도소득세는 어떻게 신고·납부할까?
무신고 및 납부지연 가산세
13 다운계약서 문제 들여다보기
다운계약서를 썼더라도 양도소득세 적게 내는 법
다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다
다운계약서 쓰면 이런 불이익 당한다
다운계약서 잡는 세무당국

[절세상식] 무서운 가산세 삼총사
[절세상식] 세금 계산 전에 조정대상지역부터 확인하자
[절세상식] ‘부동산 공시가격 알리미’사이트에서 기준시가 알아보는 법
[절세상식] 사례로 알아보는 양도소득세 계산법 연습
[현장 목소리] 손해 봐도 양도소득세를 내야 할까?
[현장 목소리] 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다
[현장 목소리] 직접 신축한 건물 양도 시 주의할 점
[현장 목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자
[현장사례로 보는 절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라
[현장사례로 보는 절세전략] 손실난 부동산, 이익난 부동산과 같은 해에 처분하라

2장 1세대 1주택 비과세, 확실히 챙기기

01 1세대 요건에 대한 6가지 질문
양도소득세는‘세대’단위로 계산한다
부모와 따로 사는 대학원생, 별도 세대로 볼 수 있을까?
부모와 따로 사는 미혼이 별도 세대가 되려면
대학생이라도 아르바이트 하면 별도 세대가 될까?
주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까?
같은 집의 부모·형제, 별도 세대로 인정받으려면
미국 사는 L씨, 거주자로 비과세 받을 수 있을까?
02 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기
‘주택의 수’ 판단할 때 중요한 점
사실상 사람이 거주하는 용도로 쓰면 주택
오피스텔은 주택 수에 포함될까?
입주권은 주택 수에 포함될까?
다가구주택/다세대주택의 주택 수는 어떨까?
다세대주택을 다가구주택으로 바꾸어 주택 수 줄이기
상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?
03 보유기간, 거주기간 체크하기
비과세 요건 못 갖추었다고 지레 포기하지 말자
8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유·거주 요건
2017년 8월 3일 이후에 산 주택, 비과세 받으려면
04 2년 보유 및 거주 안 해도 비과세 특례
05 2년 거주 안 해도 받을 수 있는 비과세 특례
06 고가주택 양도소득세 절세법
1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제

[현장 목소리] 1세대 1주택 비과세를 위해 위장 이혼하려는 J씨, 가능할까?
[현장 목소리] 부부 공동명의가 유리한 세금 알아보기
[현장 목소리] 부부 공동명의로 할 때 주의할 점
[현장사례로 보는 절세전략] 이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까?
[현장사례로 보는 절세전략] 거주요건 못 채우는 1주택자, 비과세를 받으려면
[현장사례로 보는 절세전략] 토지와 건물 소유자가 다른 단독주택, 주택 수는 어떻게 계산할까?

3장 2주택이라도 비과세 받는 법

01 이사로 인한 일시적 2주택에 관한 4가지 질문
종전주택은 조정대상지역, 신규주택은 비조정대상지역이라면
신규주택 취득일, 어떤 걸 지켜야 할까?
종전주택 처분기간이 5년인 비과세 특례
02 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자
부모님 봉양으로 인한 2주택자의 비과세 방법
결혼으로 인한 2주택자의 비과세 방법
03 상속주택 특례에 관한 8가지 질문
1주택을 상속받아 2주택이 된 경우
같이 살던 부모님의 사망으로 2주택이 된 경우
외할머니로부터 대습상속, 상속주택 특례가 될까?
상속주택과 일반주택, 파는 순서가 중요하다
상속주택이 2채 이상인 경우
형제가 한 채를 공동상속한 경우
주택 여러 채를 공동상속한 경우
공동상속주택의 주된 상속인은 주의해야 한다
04 다주택자가 거주주택의 비과세 받는 법
다주택자가 살고 있는 집을 비과세 받으려면
2019년 세법 개정으로 바뀐 내용

[현장사례로 보는 절세전략] 이사로 인한 2주택자, 종전주택을 2년 안에 못 판 경우
[현장사례로 보는 절세전략] 2주택자가 거주주택 비과세 받는 법
[현장사례로 보는 절세전략] 오피스텔로 인한 2주택자의 절세법
[현장사례로 보는 절세전략] 2주택자와 결혼, 누구 주택을 먼저 팔까?
[현장사례로 보는 절세전략] 상속주택으로 인한 2주택자, 절세를 위한 양도순서

4장 다주택자 양도소득세 절세법

01 다주택자의 절세 기술, 사전 체크리스트
다주택자 중과가 시행될 당시의 선택지
02 다주택자 중과 알아보기
다주택자 중과, 무엇이 있을까?
조정대상지역이 아닌 경우 다주택자 중과는?
2채 이상이면 무조건 양도소득세가 중과될까?
조정대상지역 외의 주택을 먼저 파는 것이 유리하다
2009~2012년에 산 주택(조정대상지역)의 중과 여부
03 다주택자 중과 때 ‘주택 수’에서 제외되는 주택
다주택자 중과, 주택 수에서 빼는 주택
다주택자의 주택 수 연습문제
며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 중과가 가벼워지네?
일반인들이 ‘주택 수’ 계산에서 자주 혼동하는 것
04 조정대상지역이라도 괜찮은 중과배제주택
2주택 & 3주택 이상, 모두 적용되는 중과배제주택
2주택자에게만 해당되는 중과배제주택
‘주택 수에서 제외되는 주택’과 ‘중과배제주택’의 차이점
05 다주택자의 절세를 위한 임대주택
임대주택 등록, 어떤 세제혜택이 있었을까?
임대주택의 세제혜택을 받으려면
06 9.13 대책 이후 임대주택 세제혜택의 변화
07 수도권 6억원 이하, 지금이라도 임대주택 등록할까?
2018년 9월 13일 이전에 산 주택이라면
임대주택 등록의 혜택
9.13대책 이후 바뀐 임대주택 혜택
08 임대료 인상률 연 5% 상한제 3가지 핵심질문
환산보증금은 어떻게 구할까?
다음 세입자, 임대료 5% 이상 못 올릴까?
임대료 급락한 입주 아파트, 다음에 5% 이상 못 올릴까?
2019년 10월 24일부터 바뀌는 임대료 인상률 규정
09 임대주택 등록 시 취득세, 재산세 혜택
취득세 감면
재산세 감면
임대주택 등록 시 꼭 지켜야 할 기타 의무

[현장 목소리] 다주택자 절세 체크리스트
[절세상식] 임대주택 등록 및 말소신고
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택자의 절세를 위한 양도순서
[현장사례로 보는 절세전략] 주택임대사업자 등록, 4가지 고려할 점
[현장사례로 보는 절세전략] 양도소득세 100% 감면 vs 장특공 70%, 어떤 걸 선택할까?
[현장사례로 보는 절세전략] 신축감면주택이 있는 다주택자의 절세전략
-2019년 2월, 세무업계를 발칵 뒤집은 예규

5장 알면 덜 내는 주택 보유세

01 부동산 매매할 때 재산세 절세법
재산세, 어떻게 절세할까?
취득세는 취득원인과 물건에 따라 어떻게 다를까?
02 다주택자의 종합부동산세 절세법
단독명의/공동명의, 종합부동산세 어떻게 다를까?
다주택자가 종합부동산세 비과세를 받으려면
종합부동산세 합산배제, 이제 신규 취득부터는 안 된다
최근 종합부동산세에서 강화된 세법
03 주택 임대소득에 대한 종합소득세
양도소득은 세대 기준, 임대소득은 부부 기준
주택 수에 따른 종합소득세의 차이
04 주택 임대수입 계산하는 법
주택 임대수입은 어떻게 계산할까?
보증금은 간주임대료로 환산한다
05 임대수입이 연 2,000만원 이하인 경우
분리과세와 종합과세, 무엇을 선택할까?
종합소득세가 감면되는 임대주택
06 임대수입 연 2,000만원 초과인 경우
추계신고란?
단순경비율이 유리하다
임대소득이 높으면 기준경비율
신규 사업자의 임대수입이 연 7,500만원 미만인 경우
07 임대수입 장부 작성에 대한 5가지 질문
장부 작성이 필요한 경우
간편장부와 복식장부
무기장 가산세와 기장세액공제
장부작성 시 어떤 비용을 필요경비로 인정받을까?
감가상각비 절세의 기술
08 임대수입 추적 강화에 대비하자
임대주택 등록 안해도, 임대 여부 확인
이런 임대사업자, 국세청이 눈여겨본다
09 다주택자의 건강보험료 체크하기
주택임대사업자로 등록하려니 건강보험료가 걱정이다
피부양자의 3가지 요건 알아보기
임대주택 등록, 건강보험료 어떻게 달라질까?

[절세상식] 임대사업자 등록, 내 지역건강보험료는 얼마일까?
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택자 부부의 종합부동산세 절세법
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택 임대사업자의 종합소득세 절세법

6장 증여를 통한 양도소득세 절세법

01 증여세의 기본기 익히기
증여세는 어떻게 계산할까?
관계에 따라 공제액이 다르다
과세표준에 따라 세율이 다르다
증여세 계산하기
증여세는 10년 합산이다
증여공제 그룹별로 10년에 한 번만
02 부동산별로 증여재산가액 계산하기
증여 부동산의 가격 평가하기
아파트보다 토지, 단독주택, 빌딩이 증여에 유리한 이유
03 부담부증여로 절세하기
부담부증여가 뭐지?
부담부증여, 어떤 경우에 유리할까?
부담부증여를 할 때 주의할 점
04 자녀에게 저가양수 한 경우
자녀에게 팔면 국세청은 일단 증여로 의심한다
05 자금출처 조사 미리 대비하는 법
구입자금의 80%를 소명해야 한다
일부를 증여했다면 어땠을까?

[현장 목소리] 부동산 증여세 신고할 때 주의할 점
[현장사례로 보는 절세전략] 자녀 증여를 통한 절세의 기술
[현장사례로 보는 절세전략] 배우자 증여를 통한 절세의 기술
[현장사례로 보는 절세전략] 증여 후 5년 안에 팔면 이월과세 무섭다
[현장사례로 보는 절세전략] 부담부증여를 하면 오히려 총 세금이 많아지는 경우
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택자의 절세전략, 양도 vs 증여 vs 임대주택 등록
[현장사례로 보는 절세전략] 토지 증여는 5월 말 전에
[현장사례로 보는 절세전략] 부동산 증여의 3가지 절세기술

7장 비사업용토지, 농지 양도소득세 절세법

01 비사업용토지의 양도소득세 7가지 질문
비사업용토지에 대한 중과, 어떻게 변했을까?
사업용/비사업용토지, 세금이 얼마나 차이날까?
절세를 위해 비사업용토지를 사업용토지로 인정받는 법
아버지의 농지 상속, 비사업용토지로 중과될까?
회사 다니면서 농사중, 사업용토지로 인정될까?
주말농장, 비사업용토지일까?
비사업용토지 여부를 알 수 있는 방법이 있을까?
02 농지의 양도소득세 감면 3가지 질문
농사짓던 농지를 팔려고 하는데…
농지 두 필지의 양도소득세를 줄이려면
상속받은 토지는 자경감면이 될까?

[현장사례로 보는 절세전략] 부모님이 짓던 농지, 공동상속이 유리하다

8장 토지 수용과 세금

01 수용토지와 집, 양도소득세 3가지 질문
수용토지, 양도소득세가 얼마나 감면될까?
수용된 주택, 거주요건을 못 채워도 비과세 될까?
수용된 비사업용토지, 가산세율이 적용될까?
02 대체취득의 세제혜택 4가지 질문
보상금으로 인근 토지 매수, 취득세 비과세를 받으려면
대토보상 특례를 받으려면
농지를 대토로 받을 경우 양도소득세 혜택이 더 크다
보상에 이의신청을 한 경우
03 거액 보상금, 세무조사에 대비하는 법
보상금을 증여신고 없이 주면 위험하다
거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다

[현장사례로 보는 절세전략] 수용농지 2필지, 양도소득세 줄이는 2가지 방법

[특집1] 해외 부동산과 세금
[특집2] 부동산 절세의 13가지 핵심전략
[특집3] 부동산 시장의 흐름과 세금정책: 정부의 세금정책에 올라타는 법
[특집4] 다주택자, 법인으로 등록하면 절세될까?